Il territorio: risorsa e recipiente (urbanistica)

Il territorio è un insieme di risorse fisiche, in quanto rende possibile l'utilizzo della sua superficie e dei suoi prodotti, ed è anche un recipiente, in quanto permette l'occupazione del suolo per le diverse funzioni che richiedono appunto spazio, e quindi per l'edilizia civile, per l'industria e per il commercio, nonché per le infrastrutture e per il trasporto. L'utilizzo del territorio nelle due diverse modalità innesca due diversi sistemi economici. L'utilizzo di risorse fisiche attiva infatti un processo economico ricorrente, mentre quando si sfrutta il territorio come recipiente si parla di un processo economico definito, ovvero con introiti una tantum.

La città è il risultato di un lungo processo storico, ricco di trasformazioni fisiche e funzionali, nonché di immobili (aree, edifici e altri manufatti dell'uomo). Il processo di evoluzione e di formazione della città è costituito da diverse fasi, quali:

• individuazione del suolo sul quale sorgerà la città;
• definizione del disegno della città;
• progetto e costruzione di opere di urbanizzazione;
• progetto e costruzione degli edifici per le diverse utilizzazioni;
• gestione delle opere e degli edifici realizzati.

Ciascuna di queste fasi richiede l'azione di diversi soggetti, che hanno una missione e dei propri interessi, che spesso portano a dei conflitti che possono portare anche a modificare l'assetto stesso della città. Esempio di diversi interessi sono quelli delle imprese che chiedono alla città beni materiali (spazi, spazi attrezzati e urbanizzazione generale) e beni immateriali (servizi), e quelli delle famiglie, che chiedono invece residenze, attrezzature e servizi, urbanizzazione generale e ricchezza di occasioni di attività lavorativa. È proprio a causa della presenza di questi interessi che si instaurano come detto conflitti tra soggetti pubblici e privati rispetto all'impiego delle risorse disponibili (rendita urbana). I soggetti interessati durante il processo costitutivo della città sono:

• i proprietari fondiari, cioè coloro che possiedono la materia prima elementare per la costruzione della città, i suoli;
• gli imprenditori, ovvero coloro che progettano e organizzano la realizzazione dei manufatti edilizi;
• i muratori e i costruttori, ovvero gli esecutori materiali delle opere;
• i proprietari edilizi, ovvero coloro che acquistano i manufatti costruiti e che li gestiscono;
• i capitalisti, ovvero i soggetti finanziatori che prestano denaro per la realizzazione delle opere;
• i decisori del confine della città, ovvero il soggetto pubblico che stabilisce quali siano i suoli urbanizzabili e quelli edificabili;
• l'urbanizzatore, ovvero il soggetto che progetta e realizza le opere finalizzate all'urbanizzazione delle aree edificabili;
• il gestore/manutentore, cioè coloro ai quali è affidato il compito di curare le infrastrutture cittadine, garantendone la funzionalità. Si parla di soggetti nel senso di figure sociali che nella concretezza dei fatti svolgono compiti che possono essere affidati ad un'unica persona fisica.

Si chiama rendita il reddito che il proprietario di certi beni percepisce in conseguenza del fato che tali beni sono, o vengono resi, disponibili in quantità scarsa; dove la scarsità va intesa in uno dei seguenti sensi:

• i beni in questione sono disponibili in quantità limitata e inferiore al fabbisogno;
• i beni sono resi disponibili da chi li possiede in quantità inferiore alla domanda che di essi si avrebbe in corrispondenza di prezzi uguali ai loro costi.

Nel processo di produzione delle merci si possono individuare due soggetti in base al ruolo svolto: produttori e consumatori. I soggetti consumatori si dividono a loro volta in:

• consumatori di beni necessari;
• consumatori delle materie prime, che attraverso industrie di prima trasformazione ottengono prodotti lavorati;
• consumatori di prodotti semilavorati, che producono l'oggetto finale.

I produttori si dividono invece, in base alla remunerazione e alle forme di reddito, in:

• proprietari, che ottengono la rendita, ovvero la remunerazione corrispondente al fatto che viene messa a disposizione dei produttori veri e propri un bene utile, scarso e apprezzabile;
• produttori, che ottengono profitto, ovvero il residuo del processo produttivo (remunerazione del capitale impiegato);
• forza lavoro, ottengono il salario, ovvero il prezzo ella produzione e riproduzione della forza lavoro.

Diversi tipi di rendite

Quando un bene è scarso questo è suscettibile di un operazione economica, quindi la scarsità di un bene è la condizione indispensabile, perché quel bene, attraverso il suo uso, dia origine ad un reddito. La rendita si differenzia dalle altre forme di reddito in quanto si percepisce una remunerazione solo per il fatto di possedere il bene, scarso e quindi necessario. La rendita urbana è una delle forme di reddito che ha particolare importanza per le trasformazioni urbane. La forma classica di questo tipo di rendita è quella fondiaria, ovvero un guadagno, conseguenza del fato che il terreno può essere impiegato per la coltivazione o l'edificazione, o comunque per qualsiasi attività remunerativa.

Si differenziano perciò le figure del proprietario terriero e colui invece che utilizza il terreno per un'attività remunerativa. Si può quindi individuare una rendita assoluta, ovvero un reddito percepibile in funzione della scarsità del bene; e una rendita differenziale, derivante dal fatto che la terra, ancorché scarsa, produce un reddito diverso rispetto all'utilizzo che se ne fa. La rendita totale è data dalla sommatoria di entrambi questi fattori. Quando il suolo è utilizzato una tantum, ovvero usando il terreno come recipiente, il proprietario del suolo, come già detto, non si aspetta economicamente una serie di pagamenti ricorrenti nel tempo, ma un accumulo di valore costante attraverso la così detta rendita urbana.

Tale rendita è solo ipotizzabile rispetto al valore che assume il terreno in funzione dello sviluppo e del rapporto che questo ha con la città. La rendita fondiaria urbana è dunque il reddito che deriva dalla proprietà del terreno in funzione di un uso edilizio urbano.

Tale rendita matura nel tempo, anche quando il terreno non è ancora stato dichiarato esplicitamente edificabile. I terreni urbani sono quelli nei quali è avvenuto un processo storico di urbanizzazione. La scarsità di terreno urbano “non è una scarsità naturale”, ma è dettata dal fatto che solo alcuni terreni hanno i requisiti per essere edificati. In tal senso si parla perciò di scarsità manovrata e quindi di redditi manovrabili in base alle scelte politiche e programmatiche rispetto ai requisiti di edificabilità dei suoli. La rendita urbana assoluta deriva dal fatto che il terreno sia edificabile, mentre quella differenziale è legata al fatto che il terreno presenti requisiti intrinseci diversi che possono rendere il terreno stesso più o meno appetibile a parità di capacità edificatoria.

Tali requisiti sono legati sia al terreno stesso che al contesto nel quale il terreno è situato. L'intervento pubblico agisce sulla rendita attraverso dei piano e degli investimenti. Con i piani urbanistici si determinano le aree potenzialmente edificabili (Zone C) e si stabilisce la realizzazione delle opere di urbanizzazione mentre con il rilascio della concessione edilizia viene resa concretamente edificabile un'area. La presenza o mancanza delle opere di urbanizzazione accresce o diminuisce l'appetibilità relativa alle varie aree edificabili.

Una volta costruiti gli immobili sui terreni edificabili si passa dal parlare di rendita fondiaria a parlare invece di rendita edilizia, che come le altre si divide in rendita assoluta e rendita differenziale. L'insieme di rendita fondiaria e di rendita edilizia dà origine alla rendita immobiliare.