La Proprietà Superficiaria, l'Enfiteusi, gli Usi Civici e gli Oneri Reali

La proprietà superficiaria

Il diritto di superficie è un diritto reale minore di godimento disciplinato dall'articolo 952 e seguenti del Codice civile, che consiste nell'edificare e mantenere una costruzione al di sopra (o al di sotto) di un fondo di proprietà altrui. La costituzione di questo diritto vale a sospendere il principio di accessione. Allo stesso modo si può alienare la proprietà della costruzione già esistente separatamente dalla proprietà del fondo, vendendo il solo diritto di superficie.

Se non diversamente specificato dal contratto, il diritto si intende concesso a tempo indeterminato. In caso di cessione a tempo determinato, una volta scaduto il termine, il diritto di superficie si estingue e riprende vigore il principio di accessione, con la conseguenza dell'acquisto della proprietà della costruzione da parte del proprietario del suolo (la cosiddetta elasticità del dominio).

Il diritto di mantenere una costruzione (non quello di edificare) è suscettibile di usucapione: costruita la casa, opera il principio di accessione, ma l'usucapione opera in forza del possesso ventennale della costruzione accompagnato da atti di riconoscimento dell'altruità del fondo (altrimenti ci si avrebbe usucapione della proprietà del fondo).

Nei condomini accade che i condomini siano comproprietari dell'area su cui insiste l'edificio ed abbiano, individualmente, diritto di superficie sulla stessa in relazione alle loro porzioni di proprietà solitaria.

È anche possibile che il diritto di superficie riguardi la sopraelevazione di un preesistente edificio.

Se la costruzione perisce, il superficiario avrà diritto di ricostruire, ma dal momento del perimento della costruzione comincerà a decorrere il termine ventennale di prescrizione.

Nel codice civile in vigore non è più consentito, come per il codice civile del 1865, il diritto di superficie per le piantagioni.

L'enfiteusi

L’enfiteusi è, fra i diritti reali su cosa altrui quello di più esteso contenuto, al punto di essere stato considerato nei secoli precedenti come una forma di "piccola proprietà" (tant'è che tuttora si ritiene che il cosiddetto "dominio utile" spetti all'enfiteuta, a differenza del caso di usufrutto, in cui il dominio utile spetta al nudo proprietario).

Una conferma normativa si ha nella disciplina del rinvenimento del tesoro, che spetta al nudo proprietario in caso di usufrutto mentre spetta all'enfiteuta nel caso di enfiteusi.

L'enfiteusi è un diritto perpetuo o, se è previsto un termine, ha durata non inferiore a venti anni. Non è però suscettibile di subenfiteusi. Ha per oggetto tradizionalmente fondi rustici, ma dalla legislazione speciale è stata estesa anche ai fondi urbani.

Sul fondo l'enfiteuta ha la stessa facoltà di godimento che spetta ad un proprietario (art. 959 c. c.), ma con due obblighi specifici:

• di migliorare il fondo;
• di corrispondere al nudo proprietario ("concedente") un canone periodico (una somma di danaro ovvero una quantità fissa di prodotti naturali), per la cui determinazione l'autonomia delle parti è vincolata dai criteri previsti dalle leggi speciali in materia.

L'affrancazione è l'acquisto della proprietà da parte dell'enfiteuta mediante il pagamento di una somma pari al canone annuo moltiplicato per quindici. Il diritto di affrancazione è un diritto potestativo dell'enfiteuta: il concedente non può rifiutarsi di prestare il proprio consenso.

Il diritto di enfiteusi è suscettibile di comunione ("coenfiteusi"), ma non può costituirsi su una quota del fondo indiviso, giacché l'obbligo di migliorare il fondo presuppone la piena materiale disponibilità di questo da parte dell'enfiteuta.

Al concedente spetta il diritto di domandare al giudice la devoluzione del fondo, ossia l'estinzione del diritto di enfiteusi:

• se l'enfiteuta non adempia l'obbligo di migliorare il fondo;
• se non paga due annualità di canone.

Fra domanda di devoluzione ed affrancazione prevale la seconda.

Una causa di estinzione dell'enfiteusi è il perimento totale del fondo (art. 963)

Usi civici

Gli usi civici sono residui di antiche forme di diritti collettivi. Oggi sono diritti spettanti ad una collettività su una proprietà altrui (pubblica o privata). Il diritto spetta ad ogni uti civis come membro della collettività e non personalmente com eindividuo. Ecco perché sono considerati diritti collettivi di carattere pubblico e come tali sono essenzialmente inalienabili e imprescrittibili. Il codice dei beni culturali e del paesaggio li individua, insieme alle università agrarie, tra le zone di interesse paesaggistico da tutelare e valorizzare.

Oneri reali

Quando si aliena il diritto enfiteutico in seguito alla notifica fatta al concedete dell'atto di vendita il precedente enfiteuta è liberato dai suoi obblighi e quindi anche il canone va pagato dal nuovo enfiteuta. Quindi non si ha la situazione propria del debito ordinario il quale non potrebbe essere ceduto senza il consenso del creditore ma ci troviamo nel caso di un onere reale. L'onere reale è pertanto una prestazione a carattere periodico che è dovuto dal soggetto in quanto è nel godimento del bene e consiste in una prestazione di dare (es. canone) o di fare (es. le corvée) e questo lo differenzia dalle servitù. La realità del diritto si vede soprattutto dal lato dell'obbligato che resta obbligato non solo per le obbligazioni contratte durante il suo godimento ma anche di quelle precedenti. Diversamente dalle obbligazioni propter rem qui il rapporto con la cosa non serve solo ad individuare chi deve compiere la prestazione. Il collegamento con la cosa costituisce il titolo, l'unico titolo, dell'obbligo di prestazione. Il titolare del diritto gode pertanto di una azione reale che si va a sommare con la personale sul diretto debitore della prestazione scaduta.

Tra gli oneri reali si possono annovere il censo, il canone enfiteutico e l'onere del pagamento dei tributi consorziali. Si tratta sempre di un peso che costituisce un obbligo per chi si trova, rispetto alla cosa, in una situazione che gli conferisce il diritto di goderne i frutti.