L'Usufrutto, l'Uso e l'Abitazione

L'Usufrutto

L' Usufrutto è un diritto reale minore di godimento su cosa altrui regolato dagli articoli 978 e seguenti del Codice Civile, consistente nella facoltà di godimento di un bene uti dominus (utilizzandolo per il proprio vantaggio, potendo percepirne anche i frutti), limitata solo dal non poterne trasferire la proprietà principale ed al rispetto della destinazione economica impressavi dal proprietario.

Si tratta di un diritto reale di godimento su cosa altrui dal contenuto molto vasto: le facoltà dell'usufruttuario hanno infatti un'estensione che si approssima, pur senza raggiungerla, alla facoltà di godere delle cose spettante al proprietario, al quale residua la nuda proprietà.

Le spese e le imposte relative alla cosa sono ripartite tra nudo proprietario (spese per le straordinarie riparazioni ed imposte che gravano sulla proprietà) ed usufruttuario (spese per l'ordinaria manutenzione ed imposte che incombono sul reddito). Il nudo proprietario può rifiutarsi di pagare le spese straordinarie relative alla proprietà, in questo caso l`usufruttuario può decidere di coprire le incombenze e pretendere successivamente il rimborso dei beni versati per sostenere le spese straordinarie al momento della cessazione dell'usufrutto.

La separazione di usufrutto e nuda proprietà è uno schema talora utilizzato nella vendita immobili. Il valore di mercato dell'immobile viene scontato di un ammontare che cresce con l'età dell'usufruttuario, poiché si prevede rispetto alla vita media un minore numero di anni in cui diventerà pieno l'esercizio dei diritti di proprietà e l'immobile sarà abitabile. In alcuni casi, è lo stesso proprietario che vende la nuda proprietà dell'immobile per disporre di un reddito integrativo (per la vecchiaia in particolare), e si tiene l'usufrutto.

L'intestatario dell'immobile è certo della nuda proprietà, mentre può essere privato dell'usufrutto se non esercita i diritti ad esso legati (come la domiciliazione o l'affitto). I sindaci non hanno poteri di espropriazione forzata, ma la legge conferisce loro il potere di confisca degli immobili disabitati e sfitti da un periodo maggiore di 7 anni, per porre rimedio ad una situazione di caro-case e di emergenza abitativa. Il principio applicato è quello del primato della pubblica utilità sull'interesse privato, e in base a questo il Comune diventa l'usufruttuario che assegna gli immobili a persone residenti, e incassa un affitto da quanti si trasferiscono ad abitare negli appartamenti confiscati.

Usufrutto Legale e Volontario

L'art. 978 dispone che "l'usufrutto è stabilito dalla legge o dalla volontà dell'uomo. Può anche acquistarsi per usucapione".

L'usufrutto legale ha perduto la sua importanza con la soppressione della dote e dell'usufrutto del coniuge nelle successioni legittime: resta l'usufrutto dei genitori sui beni dei figli minorenni. In quest'ultimo caso i frutti così percepiti debbono essere destinati al mantenimento della famiglia e all'istruzione e all'educazione dei figli.

L'usufrutto stabilito "per volontà dell'uomo" è quello costituito per contratto o testamento.

Un'ipotesi particolare di usufrutto volontario è quella della vendita con riserva d'usufrutto. In tal caso si ha un unico negozio (e si stipula un unico contratto), con il quale l'alienante trasferisce la sola nuda proprietà, riservando per sé i diritti di godimento inerenti all'usufrutto. Diffuso nella pratica, è una caso particolare di cessione del bene a familiari (in genere figli, da parte dei genitori) che anche qualora disposta nella forma di compravendita è qualificata d'ufficio come donazione, per il recepimento di specifica disposizione in materia fiscale.

Anche quando l'usufrutto si costituisce per contratto, questo esaurisce la propria funzione nella costituzione del diritto reale su cosa altrui. Non c'è rapporto di corrispettività fra i diritti del nudo proprietario e quelli dell'usufruttuario.

Diritti e Doveri dell'Usufruttuario

L'usufruttuario ha diritto di conseguire il possesso dei beni (art. 982), previa redazione dell'inventario dei beni e previa prestazione di idonea garanzia, dalla quale sono però esonerati gli usufruttuari legali e l'alienante con riserva di usufrutto.

Gli abusi nei quali incorra alienando i beni o deteriorandoli o lasciandoli perire può condurre alla estinzione anticipata dell'usufrutto (secondo il principio per il quale l'abuso fa perdere il diritto del quale si è abusato).

Al termine dell'usufrutto l'usufruttuario dovrà restituire la cosa al proprietario, nello stato in cui si trovava quando l'ha ricevuta, salvo il deterioramento derivante dall'uso. Quando si tratta di universalità di beni mobili, dovrà reintegrarla delle singole cose perite. Il criterio in base al quale giudicare il modo con il quale egli ha custodito, sarà quella dell'ordinaria diligenza del buon padre di famiglia.

L'Estinzione dell'Usufrutto

Diverse sono le cause di estinzione dell'usufrutto (art. 1014 c.c.). Se l'usufruttuario è una persona fisica non può durare oltre la sua morte anche se l'atto ha durata più lunga. Se invece è persona giuridica esso cessa entro trenta anni. Altro caso è il totale perimento della cosa su cui il diritto è costituito ma se c'è un responsabile del perimento l'usufrutto si trasferisce sull'indennità dovuta. Altra ipotesi è la regola della Surrogazione Reale si ha quando la cosa era assicurata e quindi l'usufrutto si sposta sull'assicurazione dovuta. Se il perimento è stato parziale l'usufrutto si conserva su ciò che può dare ancora un vantaggio. Altro modo di estinzione caratteristico è l'Abuso. Esso produce estinzione però solo ope iudicis e non ope legis come avviene negli altri modi di estinzione. Vi deve essere un Abuso Grave da parte dell'usufruttuario il quale abbia alienato il bene oppure lo abbia deteriorato o lasciato andare in deperimento per mancanza di ordinarie riparazioni. Come garanzia del rimborso delle somme anticipate dall'usufruttuario che erano d'obbligo del proprietario, l'usufruttuario gode di un Diritto di Retenzione sul bene in usufrutto, fino al completo soddisfacimento delle sue ragioni.

Il Quasi-Usufrutto

L'usufrutto può avere ad oggetto cose consumabili o fungibili. In questo caso, solitamente definita come "quasi-usufrutto" l'usufruttuario dovrà restituire, al termine dell'usufrutto, il loro equivalente in quantità e qualità.

In alcuni casi un usufrutto si converte in quasi-usufrutto: si trasferisce sull'indennità dovuta dal terzo che ha cagionato il perimento della cosa; si trasferisce, in caso di perimento di cosa assicurata, sull'indennità dovuta dall'assicuratore.

L'Uso

L' Uso è un diritto reale minore di godimento su cosa altrui, disciplinato, insieme al diritto reale di abitazione dagli articoli 1021 e seguenti del Codice Civile.

Differisce dall'usufrutto per elementi qualitativi e quantitativi:

• Per la limitata misura della facoltà di godimento che attribuisce sulla cosa: l'usuario può servirsene, e fare propri i frutti, limitatamente ai bisogni suoi e della sua famiglia, mentre al proprietario spettano i frutti che eccedono questa misura (art. 1021);
• Per le specifiche modalità del godimento consentito all'usuario, il quale può godere della cosa solo in modo diretto (non può cederla o darla in locazione, art. 1024) e fa propri solo i frutti naturali, ma non anche quelli civili.

L'Abitazione

L' Abitazione è un diritto reale minore di godimento su cosa altrui, disciplinato, insieme al diritto reale di uso dagli articoli 1021 e seguenti del Codice Civile.

Il diritto reale di abitazione è ancora più circoscritto del diritto di uso: ha per oggetto una casa e consiste nel diritto di abitarla limitatamente ai bisogni del titolare del diritto e della sua famiglia.

La disciplina codicistica non consente di cedere il diritto in parola ad altri o di dare la casa gravata in locazione.

Inoltre, nel nostro ordinamento, è previsto che il diritto di abitazione venga riconosciuto sulla casa coniugale, in caso di separazione, al coniuge cui vengono affidati i figli minori o con cui convivono i figli maggiorenni, purché non autosufficienti.

Il diritto di abitazione sulla casa adibita a residenza coniugale, spetta anche, in caso di morte di uno dei coniugi, al coniuge superstite, ed essendo considerato un legato "ex lege", si acquisisce immediatamente al momento dell'apertura della successione ereditaria.