Utente:Le etudiant/Immobilier
Mandats, compromis, acte
[modifica]Le mandat est un acte par lequel une personne (mandant) donne à une autre (mandataire) le pouvoir de faire quelque chose en son nom.
L'agent immobilier (mandataire) ne peut intervenir que s'il a signé avec son client (mandant) un mandat écrit.
Le mandat contient certaines clauses: n° carte professionnelle, nom et adresse de la caisse de garantie financière, n° d'enregistrement du mandat, conditions dans lesquelles l'agent peut recevoir ou remettre des fonds, le bien à vendre et son prix, la durée du mandat et les conditions de résiliation, le montant de la commission et qui en a la charge.
L'agent tient un registre des mandats. Les mandats sont inscrits par ordre chronologique. Le numéro d'inscription est reporté sur le mandat donné au client. Les mandats et registres sont conservés pendant dix ans.
Si l'agent signe un mandat de vente à l'extérieur de l'agence (démarchage à domicile), le client mandant peut se rétracter dans un délai de 7 jours à compter de la signature du mandat, par LRAR.
Il existe différents types de mandats: mandat de vente, mandat de recherche, mandat de gestion, mandat de location (sans gestion).
Il peut être simple, exclusif ou semi-exclusif.
- Simple: le propriétaire vendeur d'un bien immobilier confie à plusieurs agences le soin de trouver un acquéreur. Le propriétaire peut aussi chercher de son côté.
- Exclusif : le propriétaire vendeur d'un bien immobilier confie à 1 seul agent immobilier le soin de trouver un acquéreur. Le propriétaire ne peut pas chercher de son côté.
- Semi-exclusif: pareil que exclusif mais le propriétaire peut chercher de son côté.
La durée d'un mandat de vente est toujours limitée dans le temps. La reconduction tacite est elle aussi toujours limitée.
C'est quand le mandant (futur acquéreur) désigne un mandataire (agent immobilier) afin de trouver un bien immobilier.
C'est un engagement ferme et définitif d'acheter et de vendre un bien immobilier à un prix et des charges convenus. La signature définitive intervient en règle générale dans les trois mois qui suivent la signature du compromis de vente.
Le compromis de vente est un avant-contrat.
Le compromis de vente est une promesse synallagmatique de vente: c'est différent de la promesse unilatérale de vente.
(Ou contrat de vente). Ce contrat doit être signé chez un notaire qui authentifie l'acte.
Ordre chronologique:
1. Mandat de vente: entre le propriétaire et l'agence.
2. Compromis de vente: entre l'agence et l'acquéreur.
3. Acte de vente.
Définitions
[modifica]C'est un mur porteur intérieur: un mur porteur ne faisant pas partie des murs de façade.
Sans prendre en compte l'épaisseur des murs extérieurs (porteurs ou non) et l'épaisseur des matériaux isolants. Se mesure au-dessus des plinthes.
Bande décorative placée au pied des murs, le long du sol, à l'intérieur ou à l'extérieur du bâtiment. Permet de cacher des fils électriques par exemple.
La SHON n'existe plus depuis le 1er mars 2012. Remplacée par la surface de plancher.
La SHOB n'existe plus depuis le 1er mars 2012. Remplacée par la surface de plancher..
Somme des surfaces de tous les niveaux clos et couvert, mesurée au nu intérieur des murs de façade et dont la hauteur de plafond est supérieure à 1m80. L'épaisseur des murs intérieurs (cloisons, murs porteurs) est comptée.
A remplacé la SHOB et la SHON.
C'est la surface de plancher sans compter les murs intérieurs (cloisons, murs porteurs).
Exemple: sur un terrain de 1000m², si le COS est égal à 0,4 alors on peut construire jusqu'à 400m² de surface de plancher.
Plafond: 61 200 euros.
Agence->Propriétaire
Document adressé au propriétaire au moins une fois par an (en général tous les mois ou tous les trimestres) qui lui indique les sommes reçues (loyer, charges) et les honoraires de gérance (honoraires de gestion) retenus sur le loyer.
Agence ou Propriétaire->Locataire
Ou "appel de loyer". Informe le locataire des sommes qu'il doit. Peut être envoyé en même temps que la quittance.
Agence ou Propriétaire->Locataire
Acte écrit par lequel le propriétaire reconnaît avoir reçu de son locataire le montant des loyers et des charges. Le propriétaire n'a pas l'obligation de remettre un tel écrit au locataire, mais doit la donner gratuitement si le locataire la lui demande. (Peut être envoyée en même temps que l'avis d'échéance)
Garantie/sûreté que possède la banque ou le propriétaire du bien (créancier ou prêteur). Si l'acheteur (emprunteur) ne peut plus payer, la banque ou le propriétaire peut saisir et revendre le bien (c'est un bien hypothéqué).
L'hypothèque nécessite un acte notarié. L'hypothèque est en général associée à un crédit immobilier.
Prix auquel un bien est potentiellement vendu, selon l'offre et la demande. (C'est le prix d'achat moins la vétusté). C'est la valeur réelle d'une maison ou d'un appartement à un instant précis.
C'est le principal document d'urbanisme au niveau communal (éventuellement intercommunal). Il remplace le POS (plan d'occupation des sols) depuis la loi SRU de décembre 2000.
La taxe foncière fait partie, avec la taxe d'habitation, des impôts locaux qui sont perçus par les collectivités territoriales (communes, départements, régions) en fin d'année. On parle aussi d'impôts fonciers.
La taxe foncière est toujours établie au nom du propriétaire (même si le bien est en location).
Lorsque la propriété d'un bien est démembrée, c'est à dire partagée entre un nu-propriétaire et un usufruitier, c'est l'usufruitier qui doit payer la taxe foncière.
La taxe est annuelle : son montant est intégralement à charge de celui qui est propriétaire le 1er janvier.
Le paiement se fait en fin d'année : l'avis est adressé au contribuable à la fin de l'été et la taxe doit être payée dans le délai porté sur l'avis (30 jours le plus souvent), soit en général une date limite de paiement fixée au 15 octobre.
La taxe foncière est égale à : [ la valeur locative cadastrale (loyer annuel qui pourrait être théoriquement perçu par le propriétaire de l'immeuble bâti ou non bâti, s'il était mis en location dans les conditions normales du marché. Note: les valeurs locatives ont été déterminées en 1970 par l'administration fiscale et sont majorées chaque année; exemple pour 2013 les valeurs locatives de l'année précédente ont été majorées de 1,018) + abattement forfaitaire (50% pour les propriétés bâties et 20% pour les propriétés non bâties) ] x les taux fixés annuellement par les collectivités locales (communes, départements, régions)
Métiers
[modifica]Tâches :
- il encaisse les loyers
- il crée les avis d'échéance (appels de loyer)
- il paye les artisans
- il regarde les locataires à augmenter (révision du loyer, parfois à la baisse)
- il envoie des recommandés aux locataires qui n'ont pas payé le mois précédent (le 5)
- il envoie des recommandés aux locataires qui n'ont pas payé le mois en cours (le 15)
- il paye les bailleurs (entre le 20 et le 30)
- il rembourse les dépôts de garantie
- il offre au propriétaire bailleur différentes garanties (ex: GLI)
- il règle les charges de copropriété
Tâches :
- prospection : boîtage, pige...
Statuts possibles : salarié, indépendant ou VRP. Voir "Les différents statuts du négociateur"
3 rôles :
- il acquiert des terrains.
- il construit sur les terrains.
- il vend les espaces construits ou à construire.
Choses à savoir
[modifica]Depuis le 1er janvier 2006, il existe trois cartes professionnelles d'agent immobilier :
- mention Transactions sur immeubles et fonds de commerce
- mention Gestion immobilière (et activité de syndic)
- mention Marchand de listes
Cette carte est valable 10 ans.
Le BTS Professions Immobilières rend éligible son titulaire à la délivrance des cartes professionnelles Transaction et Gestion.
Conditions d'obtention:
- qualification: BTS PI ou 3 ans d'études dans un domaine économique, juridique ou commercial (pas de liste officielle, en général licence en droit). Si pas de diplôme: 10 ans de travail en agence immo (ou 4 ans en tant que cadre). Si baccalauréat: 3 ans.
- casier judiciaire vierge
- assurance RCP (responsabilité civile professionnelle)
- garantie financière (s'obtient auprès d'une compagnie d'assurance ou d'une banque. Minimum 110 000 euros pour la garantie avec perception de fonds)
- compte sequestre (obligatoire en cas de perception de fonds)
[ (loyer+charges) / (revenus+allocations) ] * 100
Ce sont les clauses susceptibles de rendre le contrat de location caduc ou en partie inapplicable. Il en existe plusieurs, exemple:
- la facturation des lettres de relance ou des quittances de loyer est interdite.
- le montant du dépôt de garantie ne peut pas être supérieur à un mois de loyer hors charges.
- on ne peut pas imposer au locataire résiliant son bail de manière anticipée une indemnité.
- salarié: le négociateur touche un salaire mensuel.
- VRP: le négociateur est lié à l'agence par un contrat et il est rémunéré sur la base d'un pourcentage de ses ventes. + avances sur commission.
- indépendant: le négociateur est rémunéré par des commissions sur les ventes qu'il réalise (indépendant: agent commercial, dirigeant, auto-entrepreneur).
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En principe, lors d'une vente, la commission de l'agent immobilier est à la charge du vendeur, sauf si une clause du mandat et du contrat de vente la met expressément à la charge de l'acquéreur, ou partage vendeur/acquéreur.
Le mandat de vente mettant la commission à la charge du vendeur, pour être opérant, doit être suivi d’un avenant reportant la rémunération à la charge de l’acheteur et d’un compromis bien sûr signé par les deux parties.
Le mandat de recherche signé par l’acquéreur doit l’être avant que l’acheteur ait été trouvé. Donc ici la rémunération prévue au mandat ne peut être exigée.
Le mandat de recherche, c'est avant tout une demarche qui fais economiser de l'argent à l'acquereur, puisqu'il ne paiera pas de frais de notaire sur les honoraires agence dans ce cas precis
L'agent préfère un mandat dont les honoraires sont à charge vendeur, de manière à éviter d'avoir à le préciser dans les publicités "honoraires à charge acquéreur", car pour des honoraires charge vendeur la mention "honoraires compris ou inclus" est suffisante.
Pour l'acquéreur il est plus intéressant d'acheter un bien honoraires à sa charge, car les frais de mutation seront moins élevés, car ils sont calculés sur le prix principal de la vente, soit dans ce cas sur le "net vendeur". Il fait en réalité deux chèques le jour de la vente : l'un au vendeur et l'autre à l'agent immobilier.
I l est tout à fait possible à un agent immobilier, bien que disposant d'un mandat de vente honoraires charge vendeur, d'indiquer des honoraires charge acquéreur en employant et en faisant référence dans le compromis à un mandat de recherche acquéreur dont bien évidemment les honoraires seront stipulés à charge de l'acquéreur.
En plus des honoraires de gestion courante, les administrateurs perçoivent une rémunération spécifique pour établir le bail à chaque nouvelle location, relocation ou renouvellement de contrat. Librement fixés par le gestionnaire, ces honoraires doivent être affichés dans l'agence et être visibles de l'extérieur. Lorsque le bail concerne un logement loué non meublé à usage de résidence principale, ils peuvent varier de 1 à 2 mois de loyer et se répartissent par moitié entre le bailleur et le locataire (art 5 de la loi Mermaz). En revanche, lorsque le bail concerne une location meublée, la répartition est libre.
E.