Utente:Le etudiant/Gestion
Bail d'habitation principale ou mixte Vide
[modifica]C'est la loi Mermaz (6 juillet 1989) qui réglemente ces locations. Toutes les autres locations qu'on va voir après échappent à la loi Mermaz.
Ce bail est également appelé "locations nues à usage d'habitation principale ou mixte".
Usage mixte: habitation principale + exercice d'une activité professionnelle non commerciale (professions libérales ou assimilées, ou artisanales).
Principe de la non-discrimination à la location: loi de modernisation sociale du 17 janvier 2002 et art 1er de la loi Mermaz.
- le bail est établi par écrit (art 3 Mermaz) :
soit par acte sous seing privé (entre le propriétaire et le locataire), soit par acte authentique (établi par un notaire), soit confié à un agent immobilier.
- le bail verbal est admis par la jurisprudence
Exemples de clauses obligatoires du bail: nom et adresse du propriétaire et de son locataire, durée de la location et sa prise d'effet, description du logement et ses annexes (garave, cave...), destination du local loué (habitation ou usage mixte), montant et termes de paiement du loyer, modalités de révision du loyer si elle est envisagée, montant du dépôt de garantie, surface habitable du logement.
Exemples de clauses pouvant être déclarées nulles: obligation pour le locataire de laisser visiter le logement les jours fériés ou plus de 2 heures par jour les jours ouvrables, obligation de payer par prélèvement automatique.
Exemples de clauses abusives: la facturation des lettres de relance ou des quittances de loyer est interdite, le montant du dépôt de garantie ne peut pas être supérieur à un mois de loyer hors charges, on ne peut pas imposer au locataire résiliant son bail de manière anticipée une indemnité.
- 3 ans (si bailleur est une personne physique ou SCI familiale)
- 6 ans (si bailleur est une personne morale)
A l'issue de cette période le bail se reconduit tacitement pour la même période.
- bail de courte durée: si bailleur est une personne physique, et qu'il doit reprendre le local pour des raisons professionnelles ou familiales, le bail peut être conclu pour moins de 3 ans mais au moins 1 an (art 11 Mermaz). La raison précise doit être indiquée dans le bail. Le bailleur confirme la réalisation de l'évènement au moins deux mois avant le terme du bail. Si au final la réalisation de l'évènement est différée, le bailleur peut proposer une seule fois de reporter le terme du bail. Si l'évènement ne se produit pas, le bail est réputé avoir été conclu pour trois ans depuis sa signature.
- loyer initial fixé librement
- révision possible si clause
- augmentation possible
2 paiements possibles:
- paiement des provisions sur charge tous les mois
- paiement des charges réelles effectives en une seule fois
- max. 1 mois de loyer hors charge
- à rendre dans les deux mois
- locataire: à tout moment, avec préavis de 3 mois. Ou 1 mois dans certains cas: premier emploi, perte d'emploi, nouvel emploi suite à une perte d'emploi, mutation, locataire âgé de plus de 60 ans dont l'état de santé justifie un changement de domicile et locataire bénéficiaire du RSA.
- bailleur: à l'issue du bail ou de son renouvellement, avec préavis de 6 mois. Le bailleur doit motiver son congé: congé pour reprise, pour vente, ou pour motif légitime et sérieux.
Le congé est adressé soit par lettre recommandée avec accusé de réception, soit par acte d'huissier. Le préavis commence à courir à compter de la réception de la LRAR par le locataire/bailleur.
- pour expulser le locataire: commandement de payer, assignation devant TI, délais d'exécution, commandement de quitter les lieux, et enfin recours à la force publique.
- état des lieux: non obligatoire mais vivement conseillé. En comparant l'état des lieux d'entrée et l'état des lieux de sortie on peut constater éventuellement des dégradations dans le logement. L'état des lieux est signé par les deux parties à l'entrée et à la sortie, il est gratuit. Quand l'une des parties refuse de dresser un état des lieux en raison d'un litige, l'autre partie peut faire appel à un huissier de justice dont la rémunération est partagée par moitié. En vertu de l'art 1731 du code civil, si pas d'état des lieux, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état de réparation, sauf preuves contraires.
- extraits du réglement de copropriété: lorsque le logement est situé dans une copropriété, le bailleur joint au bail les extraits concernant la destination de l'immeuble, la jouissance et l'usage des parties privatives et communes.
- attestation d'assurance contre les riques locatifs: le locataire est tenu de s'assurer contre les risques locatifs dont il doit répondre dans le local loué comme l'incendie, l'explosion ou le dégât des eaux. Le locataire justifie de cette assurance lors de la remise des clefs, mais aussi chaque année. S'il ne produit pas d'attestation, il s'expose à la résiliation de plein droit de son bail un mois après commandement demeuré infructueux.
- contrat de cautionnement: acte juridique par lequel un tiers s'engage à l'égard du propriétaire à garantir l'exécution des obligations du locataire. Le bailleur peut exiger une caution qui paiera les loyers et charges à la place du locataire défaillant. Le cautionnement peut être solidaire (le bailleur fait directement appel à la caution en cas d'impayé de loyer, que le locataire soit solvable ou non) ou simple (plus rare, oblige à la poursuite du locataire avant de faire jouer la caution).
- diagnostics: ils sont regroupés au sein d'un dossier de diagnostic technique (DDT). Le bailleur doit ainsi fournir au locataire: le diagnostic de performance énergétique (DPE), le constat de risque d'exposition au plomb (CREP), et dans certains cas l'état des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT).
- paiement loyer et charges: à défaut de payer aux dates convenues, le locataire s'expose à la résiliation du bail et à l'expulsion. S'il existe une clause résolutoire dans le bail alors le bailleur peut résilier le bail de plein droit.
- utilisation paisible des lieux loués: le locataire doit se comporter paisiblement, respecter les lieux et ne pas créer de troubles de voisinage.
- réparation des dégradations: le locataire répare les dégradations et pertes qui sont de son fait. Il peut néanmoins s'exonérer de sa responsabilité en cas de force majeure, de faute du bailleur ou de l'intervention d'un tiers.
- entretien courant: les menues réparations et réparations d'entretien courant à la charge du locataire sont définies dans le décret du 26 août 1987 (n°87-712). Le locataire peut être déchargé de ses obligations en cas de vétusté, vice de construction, force majeure...
- acceptation des travaux d'amélioration et d'entretien du bailleur: le locataire ne peut pas s'y opposer, il doit laisser libre accès à son logement. Si ces réparations durent plus de 40 jours, le prix du bail est diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il a été privé (art 1724 code civil).
- non transformation des locaux et équipements loués: le locataire peut réaliser tous les aménagements qu'il souhaite mais pas ceux qui aboutissent à une transformation des lieux loués (sauf accord écrit du bailleur). Ex de transformation: percement de murs, installation de cloisons non amovibles...
- assurance contre les risques locatifs: le locataire a l'obligation de s'assurer contre les risques locatifs. L'attestation est remise à l'entrée dans les lieux et le propriétaire peut la réclamer tous les ans. S'il ne produit pas d'attestation, il s'expose à la résiliation de plein droit de son bail un mois après commandement demeuré infructueux.
- interdiction de sous-louer les lieux: le locataire n'a pas le droit de donner en location tout ou partie de son logement à une autre personne, sauf avec l'accord écrit du bailleur. Le montant du loyer de sous-location ne peut pas alors être supérieur à celui payé par le locataire principal. Le propriétaire et le sous-locataire n'ont aucune obligation l'un envers l'autre.
- logement décent: le bailleur est tenu de délivrer un logement ne présentant aucun risque manifeste tant pour la sécurité physique que la santé des occupants (loi SRU, 13 décembre 2000). Par ailleurs, il faut une pièce principale d'au moins 9m², électricité gaz chauffage et production d'eau chaude conformes aux normes de sécurité, installation sanitaire intérieure au logement et installation d'alimentation en eau potable. Si logement n'est pas décent, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation et à défaut d'accord le tribunal d'instance.
- logement en bon état d'usage et de réparation: les éléments d'équipement mentionnés dans le bail doivent être en bon état.
- logement entretenu: des réparations doivent être effectuées afin de maintenir le logement en bon état. C'est le bailleur qui doit réaliser les grosses réparations (ex: travaux concernant la toiture, les murs...).
- usage paisible des lieux: le bailleur ne doit pas troubler le locataire dans sa jouissance du logement.
- acceptation des aménagements du locataire: le bailleur ne peut pas s'y opposer lorsque ceux-ci apportent une amélioration. Par contre, ces aménagements ne doivent pas aboutir à une transformation des locaux (sauf autorisation écrite).
- quittance gratuite: la loi Molle prévoit que le bailleur doit remettre gratuitement la quittance au locataire qui en fait la demande.
Bail meublé
[modifica]art 115 de la loi de cohésion sociale (18 janvier 2005).
écrit
- 1 an (renouvelable tacitement)
- pour bail meublé étudiant: 9 mois (pas de reconduction tacite)
- loyer initial fixé librement
- révision possible si clause
- augmentation possible
- forfait (réajusté chaque année) ou
- en fonction des dépenses réelles
- 1 mois, 2 mois ou +
- restitution indiquée dans le contrat
- locataire: à tout moment, avec préavis d'1 mois
- bailleur: à l'issue du bail, avec préavis de 3 mois. Le bailleur doit motiver son congé: congé pour reprise, pour vente (pas de préemption) ou pour motif légitime et sérieux.
- pour bail meublé étudiant: locataire à tout moment avec préavis d'1 mois alors que le propriétaire ne peut pas donner congé en cours de bail (sauf non respect par le locataire de ses obligations).
Le congé est adressé soit par lettre recommandée avec accusé de réception, soit par acte d'huissier. Le préavis commence à courir à compter de la réception du courrier recommandé par le locataire.
- état des lieux
- inventaire des meubles
- diagnostics (DPE, CREP, ERNMT)
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Bail saisonnier
[modifica]Les locations saisonnières sont régies par les art 1713 à 1718 du code civil.
Avant la signature du contrat le bailleur doit adresser au candidat locataire un état descriptif qui doit préciser plusieurs points.
Lors de la signature du contrat le locataire doit verser des sommes qui peuvent être soit des arrhes soit un acompte.
écrit (arrêté du 16 mai 1967)
libre dans la limite des 90 jours
fixé librement
forfait ou charges réelles
- entre 15% et 20% du prix de la location
- à rendre au moment du départ, max 2 mois après
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diagnostics (DPE, RNMT, CREP, DTA)
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Bail HLM
[modifica]personnes prioritaires, plafonds de ressource, procédure d'attribution
écrit et gratuit
pas de durée définie
il est établi selon une surface utile et surface corrigée
mêmes règles que dans le secteur privé.
- 1 mois si le loyer est payable d'avance
- 2 mois si le loyer est payable en fin de mois
- locataire: peut rester indéfiniment, congé donné dans les mêmes conditions que loi mermaz. Préavis réduit à 1 mois si il reprend un logement HLM chez meme bailleur.
- bailleur: il ne peut pas donner congé au locataire qui respecte ses obligations. Exceptions: immeuble doit etre démoli (préavis de 6 mois) et depuis loi Molle de 2009: sous-occupation des lieux, dépassement par le locataire du double du plafond des ressources et logement handicapé non occupé par un handicapé.
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- payer loyer et charges
- occuper le logement en bon père de famille
- obligation de souscrire une assurance pour les risques locatifs
- obligation de résider au moins 8 mois par an dans le logement
- interdiction d'occuper un logement trop grand pour ses besoins et ceux de sa famille
mêmes que pour le bailleur privé
Bail loi du 1er septembre 1948
[modifica].
contrat verbal valable
durée indéterminée
fixé par décret, révisé chaque année le 1er juillet, plafonné en fonction du nombre de m2 habitables (on utilise la surface corrigée).
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- bailleur: congé pour reprise ou en proposant au locataire un autre type de bail
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Bail professionnel
[modifica]Bail professionnel est régi par l'art 57-A de la loi Mehaignerie (23 décembre 1986) et art 1713 et suivants du code civil.
Le bail professionnel est un contrat de location par lequel un propriétaire bailleur loue à son locataire un local où sera exploitée une activité non commerciale: professions libérales (avocat, médecin...), associations...
Bail est conclu par écrit.
6 ans minimum. Les baux de plus de 12 ans doivent être établis par acte authentique (par un notaire).
Sans congé de part et d'autre, le bail se reconduit tacitement pour la même période.
- fixé librement lors de la conclusion du bail (en général selon les prix pratiqués dans le voisinage)
- révision définie selon l'indice en lien avec l'activité ou l'objet du contrat (ex:ICC, indice du coût de la construction)
On se réfère au décret du 26 aout 1987 (charges récupérables dans le cadre de la loi mermaz). Idem pour les réparations.
libre. Les tribunaux tendent à le limiter à 2 mois de loyer hors charges
- locataire: peut donner congé à tout moment en cours de bail, avec préavis de 6 mois
- bailleur: à l'issue du bail uniquement ou de son renouvellement, avec préavis de 6 mois
Le congé est adressé soit par lettre recommandée avec accusé de réception, soit par acte d'huissier.
Un dossier de diagnostic technique (DDT) est joint au bail:
- diagnostic technique amiante (DTA): pour les immeubles dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997
- diagnostic de performance énergétique (DPE): obligatoire depuis le 1er juillet 2007
- état des risques naturels et technologiques (ERNT): doit dater de moins de 6 mois avant la signature du bail
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Bail commercial
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